Найчастіші причини відмови
1. Недостатній офіційний дохід
Банки вимагають підтверджений дохід. Якщо ти отримуєш зарплату «в конверті» — офіційна частина може бути замалою.
Що робити: попроси роботодавця офіційно підвищити зарплату або залучи созаставника.
2. Кредитне навантаження
Якщо вже є кредити (авто, споживчий, картка) — банк враховує загальне навантаження. Платіж по єОселя + всі інші платежі не мають перевищувати 50% доходу.
Що робити: закрий дрібні кредити перед подачею заявки.
3. Неправильно вибраний об'єкт
Нерідко люди знаходять квартиру, закохуються в неї — а потім з'ясовується, що вік будинку не підходить.
Що робити: спочатку перевір відповідність об'єкта у калькуляторі, потім шукай квартиру.
4. Квартира не акредитована в банку
Для новобудов потрібна акредитація. Якщо ЖК не акредитований у вибраному банку — кредит не дадуть.
Що робити: або вибирай квартиру серед акредитованих об'єктів банку, або шукай інший банк, де ЖК є в списку.
Юридичні ризики на вторинному ринку
Обтяження та арешти Завжди перевіряй витяг з реєстру речових прав (можна на drsu.gov.ua). Квартира може бути під арештом через борги попереднього власника.
Прописані особи Якщо у квартирі зареєстровані малолітні діти або люди похилого віку — виселення може бути ускладнене. Вимагай довідку про відсутність зареєстрованих перед підписанням.
Спадщина і дарування Квартири, отримані в дарунок або у спадок менш ніж 3 роки тому — підвищений ризик оскарження. Деякі банки відмовляють у кредитуванні таких об'єктів.
Пастки з документами
Технічний паспорт «не той рік» Деякі продавці намагаються змінити дату у паспорті або надають паспорт на пізнішу реконструкцію. Банк перевіряє оригінал і може відмовити.
ФОП-доходи без декларацій Якщо ти ФОП і платиш єдиний податок — банк дивиться на задекларований дохід. Потрібні звіти за 6–12 місяців.
Закінчення трудового договору Деякі роботодавці оформляють короткострокові контракти. Якщо термін дії менше 6 місяців — банк може відмовити через нестабільність зайнятості.
Ризики при новобудовах
Довгобуд Забудовник може затримати здачу на роки. Це не звільняє від виплати кредиту (якщо вже підписано договір).
Що робити: перевірляй репутацію забудовника. Дивись відгуки, кількість завершених проектів, фінансову звітність.
Зміна умов кредиту до здачі Частина банків видає кредит ПІСЛЯ введення будинку в експлуатацію. Інші — на етапі будівництва. Уточнюй умови.
Страхування: обов'язково і необов'язково
По єОселя обов'язкове:
- Страхування квартири (від пожежі, залиття, стихійних лих)
Необов'язкове, але банки часто нав'язують:
- Страхування життя та здоров'я позичальника
- Страхування фінансових ризиків
Вартість: страхування квартири ~0,1–0,3% від вартості на рік. При кредиті 1 500 000 грн — це 1 500–4 500 грн/рік.
Приховані комісії банків
Деякі банки стягують:
- Комісія за розгляд заявки: 0–500 грн
- Комісія за видачу кредиту: 0–1%
- Комісія за обслуговування рахунку: 0–50 грн/міс
- Комісія за оцінку майна: 1 000–3 000 грн
Повна таблиця комісій по всіх банках — на сторінці кожної квартири у каталозі.
Головна порада
Не поспішай. Перевіряй документи, порівнюй банки, читай договір до підпису. Іпотека на 20 років — це серйозне рішення. Краще витратити тиждень на перевірку, ніж роки на вирішення проблем.